Trung Cộng : Những căn nhà ma - Vũ Hiến

Hậu quả của vụ sụp đổ thị trường bất động sản ở Trung Quốc đã để lại hàng chục triệu đơn vị nhà ở bị bỏ trống. Và nay thì tình trạng số nhà bỏ trống không có người ở nhiều chưa từng có đó lại đang gặp thêm một vấn đề khác – đó là tình trạng dân số Trung Quốc đang sụt giảm, khiến các thành phố mắc kẹt với những ngôi nhà mà rất có thể sẽ không bao giờ có người ở.Theo ước tính của các kinh tế gia, Trung Quốc có thể có tới 90 triệu đơn vị nhà ở bị bỏ trống. Giả sử cứ mỗi một căn nhà có 3 người ở, thì con số nhà bỏ trống đó đủ để chứa toàn bộ dân số Brazil.

<!>

Việc để có đủ người vào ở trong những ngôi nhà đó là một công việc khó có thể thực hiện được ngay cả khi dân số Trung Quốc tăng, nhưng thực tế thì lại là điều ngược lại. Do hậu quả của chính sách một con của quốc gia này, người ta dự đoán dân số Trung Quốc sẽ giảm 204 triệu người trong vòng 30 năm tới.

Đua nhau xây nhà

Một số bất động sản chưa sử dụng sẽ được mua lại và sẽ có người vào ở, đặc biệt là nếu được chính phủ hỗ trợ nhiều hơn – là chính sách mà nhiều kinh tế gia kêu gọi nên thực hiện – có thể thuyết phục người mua ở Trung Quốc rằng giá trị căn nhà của họ sẽ tăng trở lại. Các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến gần như chắc chắn sẽ dần dà tiêu thụ được số nhà dư thừa hiện nay của họ, do những thành phố này có nền kinh tế năng động và dòng người nhập cư tiếp tục đổ vào, vốn đã giúp duy trì dân số tăng trưởng ở những nơi này.

Vấn đề khó giải quyết hơn nhiều là ở các thành phố nhỏ hơn, nơi thường có triển vọng kinh tế yếu hơn và dân số bị giảm. Ở Trung Quốc, các nhà nghiên cứu phân loại các thành phố thành các bậc (tiers) một cách không chính thức và nhiều trong số gần 340 thành phố được phân loại là bậc ba, bậc tư và bậc năm – với dân số từ vài trăm nghìn đến vài triệu người – đang gặp khó khăn về kinh tế.

Và thêm tình trạng người trẻ cũng đang bỏ đi. Dựa trên các số liệu chính thức của nhà nước, có ít nhất 60% dân số ở các thành phố bậc ba, bậc tư và bậc năm của Trung Quốc đã giảm từ năm 2020 đến 2023.

Theo giáo sư kinh tế Kenneth Rogoff của Đại học Harvard, những thành phố nhỏ này chiếm hơn 60% lượng nhà ở chưa bán được của Trung Quốc. Nhiều thành phố trước đây khuyến khích các công ty phát triển xây dựng nhiều nhà ở hơn nữa – ngay cả khi dân số của họ đang giảm – vì việc bán đất và xây dựng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và một số tiền không nhỏ trong đó chui vào túi của các giới chức chính quyền địa phương.

Nhà bỏ trống ở Trung Quốc – Hindustantimes.com

Loay hoay tìm giải pháp

Việc tìm ra cách để giải quyết các ngôi nhà dư thừa đang ngày càng trở nên cấp bách hơn trong khi nền kinh tế Trung Quốc đang bị trì trệ. Tháng 5 vừa qua, chính quyền Bắc Kinh đã công bố một gói cứu trợ trong đó ngân hàng trung ương sẽ cung cấp tới $42 tỷ tiền vay lãi suất thấp cho các ngân hàng Trung Quốc để cho các công ty nhà nước vay, sau đó các công ty này sẽ mua các bất động sản bỏ trống đó và biến chúng thành nhà ở giá rẻ.

Đến cuối tháng 6, các ngân hàng chỉ mới sử dụng 4% hạn ngạch đó. Các kinh tế gia cho biết ngay cả với các khoản vay lãi thấp, việc chuyển đổi các bất động sản bỏ trống thành nhà giá rẻ là không hợp lý, vì giá thuê sẽ quá thấp để các công ty có thể kiếm được lợi nhuận.

Gần đây, chính quyền Bắc Kinh đã tăng cường các biện pháp hỗ trợ nền kinh tế đang gặp khó khăn và thị trường bất động sản, trong đó có việc cắt giảm lãi suất, giảm tiền đặt cọc cho ngôi nhà thứ hai và cho phép người mua nhà có thể xin tái tài trợ với lãi suất thấp hơn. Mặc dù với những nỗ lực nói trên, người dân vẫn còn chần chừ và số nhà bỏ trống vẫn chưa giảm.

Robin Xing, chuyên gia kinh tế về Trung Quốc tại công ty đầu tư Morgan Stanley, nói rằng chính phủ Trung Quốc nên đưa ra một gói cứu trợ toàn diện hơn liên quan đến việc mua hết những căn nhà dư thừa còn đang tồn kho tại 30 đến 50 thành phố lớn nhất của Trung Quốc và biến chúng thành nhà ở của chính phủ cho thuê mà không cần kiếm lời. Chi phí ước tính: $420 tỷ.

Đề nghị đó sẽ không bao gồm những ngôi nhà trống ở các thành phố thuộc loại bậc ba, bậc tư và bậc năm của Trung Quốc. Nhiều kinh tế gia cho rằng việc đổ thêm tiền vào những căn nhà trống đó sẽ không hợp lý vì dù sao thì cũng không có đủ người để sống ở đó.

Nhiều căn nhà sẽ trở thành gánh nặng lâu dài cho các thành phố và nhà đầu tư, là những người phải gánh chịu những tài sản mà họ không thể bán và còn bị mất giá trị sau này nhưng vẫn phải tốn tiền bảo trì. Các kinh tế gia cho biết một số căn nhà theo thời gian sẽ để cho hư hại và cuối cùng sẽ phải ủi sập.

Nhà không người chăm sóc – Getty Images

Nhà ma

Ở những quốc gia khác khi gặp tình trạng xây nhà quá nhiều đôi khi cần phải mất nhiều năm mới có thể bán hết nguồn cung dư thừa đó – nếu may mắn.

Tại Nhật Bản, sự sụp đổ của thị trường bất động sản vào những năm 1990 và bởi dân số lão hóa và sụt giảm đã khiến hàng triệu ngôi nhà bị bỏ trống. Việc phá bỏ những căn nhà đó không phải là điều dễ dàng do những rào cản pháp lý, chẳng hạn như khi không thể tìm thấy người chủ căn nhà ở đâu. Số lượng nhà bỏ trống đã tăng từ 8.5 triệu vào năm 2018 lên 9 triệu vào năm ngoái, với những ngôi nhà trống nằm rải rác khắp nơi ở Nhật Bản.

Tại Trung Quốc, nhiều chủ của những ngôi nhà bỏ trống có khả năng sẽ tiếp tục bảo trì những căn nhà đó của họ, vì chi phí thuê người trông nom nhà ở Trung Quốc thấp và thuế tài sản chỉ được đánh trong một số trường hợp đặc biệt. Các quy định về phá sản cá nhân ở Trung Quốc khá nghiêm ngặt khiến việc từ bỏ bất động sản trở nên khó khăn và nhiều người cũng muốn giữ lại nhà để chờ thị trường sau này có thể phục hồi lại.

Tuy nhiên, một số kinh tế gia lo ngại về một xu hướng tiêu cực của thị trường trong đó giá nhà giảm sẽ khiến nhiều chủ sở hữu tìm cách bán tống bán tháo những căn nhà bỏ trống của họ, kết quả là làm giá trị của tất cả mọi căn nhà khác cùng giảm theo.

Theo số liệu của cơ quan thống kê quốc gia, giá nhà mới và nhà cũ tại các thành phố lớn của Trung Quốc đã giảm lần lượt 5.7% và 8.6% vào tháng 8 so với cùng thời kỳ năm ngoái.

Yi Wang, giám đốc bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc tại Goldman Sachs cho biết, giá bất động sản tại hầu hết các thành phố ở Trung Quốc đã trở lại mức của năm 2017 và 2018. Nếu giá giảm xuống mức của năm 2015, nhiều chủ sở hữu có thể sẽ tìm cách bán những căn nhà không có người ở. Đó là vì năm 2015 là thời điểm bắt đầu của đợt bùng nổ của thị trường bất động sản gần đây nhất ở Trung Quốc và những chủ sở hữu đã mua sớm vào thời điểm đó sẽ không muốn thấy giá trị căn nhà của họ giảm xuống dưới mức họ đã trả.

Tuy nhiên, tình trạng bán tống bán tháo đó có thể là điều không thể tránh khỏi, nếu xét đến tình trạng dân số đang giảm của Trung Quốc. Điều này khiến nhiều người trở nên bi quan về tương lai thị trường bất động sản ở Trung Quốc và nghĩ rằng những căn nhà ma sẽ vẫn là nhà ma vì sẽ không có đủ người để ở.

Vũ Hiến

Phuoc